近日,徐州、溫州、舟山、銅陵、天津、南寧、無(wú)錫、杭州等近10個(gè)城市接連傳出限購(gòu)松綁的消息,那么樓市一向穩(wěn)定的蘇州有跟進(jìn)的可能嗎？據(jù)記者了解,盡管蘇州樓市尚且穩(wěn)定,但蘇州市也將戶(hù)籍政策放開(kāi)的方式,“間接救市”的戶(hù)籍政策放寬計(jì)劃已處于研討中,預(yù)計(jì)年內(nèi)出臺(tái)。 限購(gòu)政策有望被逐步放開(kāi) 降低落戶(hù)面積對(duì)樓市有何影響？有資深業(yè)內(nèi)人士表示,降低落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)可釋放出一種信息,就是房?jī)r(jià)不會(huì)跌,此外,落戶(hù)面積的調(diào)整會(huì)促使開(kāi)發(fā)商調(diào)整規(guī)劃,蘇州、無(wú)錫等二線(xiàn)城市也將步入小戶(hù)型時(shí)代。 就蘇州地區(qū)來(lái)說(shuō),限購(gòu)執(zhí)行明緊暗松,限購(gòu)?fù)顺鍪欠康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然,供需關(guān)系已成為影響樓市的根本。因此,限購(gòu)取消對(duì)樓市影響將十分有限時(shí),各城市將會(huì)依據(jù)供需情況逐步放開(kāi)。
蘇州擬以“社保折算面積”微調(diào)落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn) 蘇州現(xiàn)行的戶(hù)籍政策為2007年出臺(tái),購(gòu)房落戶(hù)需同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件：購(gòu)買(mǎi)蘇州市區(qū)成套商品住房75平方米以上,取得房屋所有權(quán)證3年以上,且被單位合法聘錄用3年以上,按規(guī)定參加社保3年以上,具有合法穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入,才允許其本人、配偶及其未成年子女整戶(hù)遷入。
近年來(lái),蘇州市先后頒布實(shí)施了“蘇州市戶(hù)籍居民城鄉(xiāng)一體化戶(hù)口遷移管理規(guī)定”、“流動(dòng)人口居住證制度”等一系列戶(hù)籍改革重大管理舉措,擁有居住證的人口越來(lái)越多,戶(hù)籍準(zhǔn)入制度的確面臨調(diào)整。 就蘇州戶(hù)籍制度問(wèn)題,蘇州市公安局戶(hù)政管理處工作人員表示,蘇州市戶(hù)籍政策目前仍未調(diào)整,但是關(guān)于降低落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)的具體辦法已經(jīng)處于研討中,需等待市政府批準(zhǔn)后實(shí)施,擬通過(guò)社保年限折算面積的做法來(lái)降低落戶(hù)面積標(biāo)準(zhǔn),但具體出臺(tái)時(shí)間未定。 落戶(hù)松綁有助于市場(chǎng)穩(wěn)定,將引發(fā)產(chǎn)品調(diào)整 降低落戶(hù)面積并不意味著“救市”,但是,此政策的確使樓市間接受益,少量75平米以下戶(hù)型將因戶(hù)籍政策的放松得到剛需購(gòu)房者的關(guān)注,對(duì)樓市有一定的積極作用。長(zhǎng)期來(lái)看,此政策會(huì)推動(dòng)住宅產(chǎn)品進(jìn)一步創(chuàng)新,二線(xiàn)城市小戶(hù)型時(shí)代即將來(lái)臨。 房地產(chǎn)資深人士李志恒表示,目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向是維穩(wěn),所以在大部分城市房?jī)r(jià)未降的形勢(shì)下,政府不會(huì)出手“救市”,但是該政策的出臺(tái)會(huì)釋放一種信息,就是暗示房?jī)r(jià)不會(huì)跌,讓老百姓安心買(mǎi)房。
蘇州華致和地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理劉玖靈表示,降低落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)蘇州樓市的銷(xiāo)售不會(huì)有影響,目前蘇州住宅戶(hù)型基本均在75平米以上,落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)的降低會(huì)對(duì)后期市場(chǎng)產(chǎn)生影響,會(huì)促使開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步壓縮戶(hù)型面積,戶(hù)型面積的縮小則會(huì)加住宅市場(chǎng)供應(yīng)套數(shù),蘇州和無(wú)錫等二線(xiàn)城市或許會(huì)像北京一樣,步入小戶(hù)型時(shí)代。 限購(gòu)政策執(zhí)行層面“明緊暗松”,對(duì)樓市影響有限 限購(gòu)政策自執(zhí)行以來(lái),明緊暗松,各項(xiàng)目通過(guò)二手房中介等各種途徑暗箱操作,對(duì)樓市影響十分有限。 據(jù)同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示,過(guò)去幾年,從限購(gòu)政策的執(zhí)行面來(lái)看,當(dāng)樓市相對(duì)低迷期時(shí),在二三線(xiàn)城市、甚至一線(xiàn)城市,補(bǔ)繳社保證明、納稅證明已成常態(tài),甚至有的二三線(xiàn)城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實(shí)。 因此,當(dāng)前樓市相對(duì)低迷期時(shí),各地限購(gòu)政策執(zhí)行的意愿明顯會(huì)下降,此前代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)或?qū)⒅噩F(xiàn)市場(chǎng),屆時(shí),二三線(xiàn)城市的限購(gòu)基本會(huì)被這個(gè)潛規(guī)則破解,呈現(xiàn)出“明緊暗松”的政策面執(zhí)行特征,甚至部分二三線(xiàn)城市限購(gòu)政策會(huì)“名存實(shí)亡”,執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行,只不過(guò)是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。 其實(shí),此時(shí)這些二三線(xiàn)城市樓市限購(gòu)的存在意義也就不大了,取消限購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)的沖擊也不會(huì)太大。待市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟之時(shí),這些城市再明確提出取消限購(gòu)政策或針對(duì)這樣的現(xiàn)象不了了之,最終扯下這層還需補(bǔ)繳社保及納稅證明的遮羞紗布。 限購(gòu)是樓市調(diào)控雙軌制的過(guò)渡,退出是必然的 樓市的調(diào)控最終要回歸市場(chǎng)主導(dǎo),限購(gòu)是當(dāng)前政府保障房未落實(shí)到位下的過(guò)渡產(chǎn)物,必然會(huì)退出歷史舞臺(tái)。 “限購(gòu)是一種行政手段,不是市場(chǎng)手段,是政府4萬(wàn)億投資出臺(tái)后的產(chǎn)物,目前政府對(duì)樓市的調(diào)控是雙軌制,一是保障軌,二是市場(chǎng)軌,但是目前保障軌還沒(méi)有跟上,所以調(diào)控還未能退出,用限購(gòu)來(lái)做一個(gè)過(guò)渡”世聯(lián)行蘇南地區(qū)副總經(jīng)理、蘇州公司總經(jīng)理劉伊寧說(shuō)。 蘇州大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授沈健表示,限購(gòu)會(huì)慢慢退出,未來(lái)樓市的調(diào)控還是要靠市場(chǎng)。去年舉行的十八屆三中全會(huì)提出了市場(chǎng)主導(dǎo),要把市場(chǎng)的手往前放,計(jì)劃的手往后放。 多年在三線(xiàn)城市從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、江蘇豪庭置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)蔣榮扣說(shuō),取消限購(gòu)可能短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用,增強(qiáng)購(gòu)房者的信心,但是無(wú)法改變房地產(chǎn)發(fā)展的客觀(guān)規(guī)律。當(dāng)前的樓市供需失衡已是大勢(shì),一二線(xiàn)城市稍好,三四線(xiàn)城市已無(wú)藥可救。本屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的初衷是市場(chǎng)主導(dǎo),目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡是市場(chǎng)自行調(diào)整的必然結(jié)果。 限購(gòu)的退出不會(huì)一蹴而就,各城市將依供需情況逐步取消 限購(gòu)是否退出取決于各城市樓市的供需關(guān)系,在限購(gòu)取消對(duì)樓市穩(wěn)定無(wú)影響時(shí),限購(gòu)必然就會(huì)取消。
劉伊寧認(rèn)為,限購(gòu)是否退出取決于退出是否會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生影響,有影響就不會(huì)退出,沒(méi)有影響就可以退出。例如,無(wú)錫,放開(kāi)限購(gòu)對(duì)樓市不會(huì)產(chǎn)生影響,就應(yīng)該退出。但是,像杭州一些城市就仍然需要限購(gòu)。限購(gòu)是否退出要依據(jù)供需情況。