近日,徐州、溫州、舟山、銅陵、天津、南寧、無錫、杭州等近10個城市接連傳出限購松綁的消息,那么樓市一向穩(wěn)定的蘇州有跟進(jìn)的可能嗎？據(jù)記者了解,盡管蘇州樓市尚且穩(wěn)定,但蘇州市也將戶籍政策放開的方式,“間接救市”的戶籍政策放寬計劃已處于研討中,預(yù)計年內(nèi)出臺。 限購政策有望被逐步放開 降低落戶面積對樓市有何影響？有資深業(yè)內(nèi)人士表示,降低落戶標(biāo)準(zhǔn)可釋放出一種信息,就是房價不會跌,此外,落戶面積的調(diào)整會促使開發(fā)商調(diào)整規(guī)劃,蘇州、無錫等二線城市也將步入小戶型時代。 就蘇州地區(qū)來說,限購執(zhí)行明緊暗松,限購?fù)顺鍪欠康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然,供需關(guān)系已成為影響樓市的根本。因此,限購取消對樓市影響將十分有限時,各城市將會依據(jù)供需情況逐步放開。
蘇州擬以“社保折算面積”微調(diào)落戶標(biāo)準(zhǔn) 蘇州現(xiàn)行的戶籍政策為2007年出臺,購房落戶需同時滿足三個條件：購買蘇州市區(qū)成套商品住房75平方米以上,取得房屋所有權(quán)證3年以上,且被單位合法聘錄用3年以上,按規(guī)定參加社保3年以上,具有合法穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入,才允許其本人、配偶及其未成年子女整戶遷入。
近年來,蘇州市先后頒布實施了“蘇州市戶籍居民城鄉(xiāng)一體化戶口遷移管理規(guī)定”、“流動人口居住證制度”等一系列戶籍改革重大管理舉措,擁有居住證的人口越來越多,戶籍準(zhǔn)入制度的確面臨調(diào)整。 就蘇州戶籍制度問題,蘇州市公安局戶政管理處工作人員表示,蘇州市戶籍政策目前仍未調(diào)整,但是關(guān)于降低落戶標(biāo)準(zhǔn)的具體辦法已經(jīng)處于研討中,需等待市政府批準(zhǔn)后實施,擬通過社保年限折算面積的做法來降低落戶面積標(biāo)準(zhǔn),但具體出臺時間未定。 落戶松綁有助于市場穩(wěn)定,將引發(fā)產(chǎn)品調(diào)整 降低落戶面積并不意味著“救市”,但是,此政策的確使樓市間接受益,少量75平米以下戶型將因戶籍政策的放松得到剛需購房者的關(guān)注,對樓市有一定的積極作用。長期來看,此政策會推動住宅產(chǎn)品進(jìn)一步創(chuàng)新,二線城市小戶型時代即將來臨。 房地產(chǎn)資深人士李志恒表示,目前國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向是維穩(wěn),所以在大部分城市房價未降的形勢下,政府不會出手“救市”,但是該政策的出臺會釋放一種信息,就是暗示房價不會跌,讓老百姓安心買房。
蘇州華致和地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理劉玖靈表示,降低落戶標(biāo)準(zhǔn)對蘇州樓市的銷售不會有影響,目前蘇州住宅戶型基本均在75平米以上,落戶標(biāo)準(zhǔn)的降低會對后期市場產(chǎn)生影響,會促使開發(fā)商進(jìn)一步壓縮戶型面積,戶型面積的縮小則會加住宅市場供應(yīng)套數(shù),蘇州和無錫等二線城市或許會像北京一樣,步入小戶型時代。 限購政策執(zhí)行層面“明緊暗松”,對樓市影響有限 限購政策自執(zhí)行以來,明緊暗松,各項目通過二手房中介等各種途徑暗箱操作,對樓市影響十分有限。 據(jù)同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,過去幾年,從限購政策的執(zhí)行面來看,當(dāng)樓市相對低迷期時,在二三線城市、甚至一線城市,補繳社保證明、納稅證明已成常態(tài),甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實。 因此,當(dāng)前樓市相對低迷期時,各地限購政策執(zhí)行的意愿明顯會下降,此前代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)或?qū)⒅噩F(xiàn)市場,屆時,二三線城市的限購基本會被這個潛規(guī)則破解,呈現(xiàn)出“明緊暗松”的政策面執(zhí)行特征,甚至部分二三線城市限購政策會“名存實亡”,執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行,只不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。 其實,此時這些二三線城市樓市限購的存在意義也就不大了,取消限購對于市場的沖擊也不會太大。待市場時機(jī)成熟之時,這些城市再明確提出取消限購政策或針對這樣的現(xiàn)象不了了之,最終扯下這層還需補繳社保及納稅證明的遮羞紗布。 限購是樓市調(diào)控雙軌制的過渡,退出是必然的 樓市的調(diào)控最終要回歸市場主導(dǎo),限購是當(dāng)前政府保障房未落實到位下的過渡產(chǎn)物,必然會退出歷史舞臺。 “限購是一種行政手段,不是市場手段,是政府4萬億投資出臺后的產(chǎn)物,目前政府對樓市的調(diào)控是雙軌制,一是保障軌,二是市場軌,但是目前保障軌還沒有跟上,所以調(diào)控還未能退出,用限購來做一個過渡”世聯(lián)行蘇南地區(qū)副總經(jīng)理、蘇州公司總經(jīng)理劉伊寧說。 蘇州大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授沈健表示,限購會慢慢退出,未來樓市的調(diào)控還是要靠市場。去年舉行的十八屆三中全會提出了市場主導(dǎo),要把市場的手往前放,計劃的手往后放。 多年在三線城市從事房地產(chǎn)營銷、江蘇豪庭置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)蔣榮扣說,取消限購可能短期內(nèi)對市場產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用,增強(qiáng)購房者的信心,但是無法改變房地產(chǎn)發(fā)展的客觀規(guī)律。當(dāng)前的樓市供需失衡已是大勢,一二線城市稍好,三四線城市已無藥可救。本屆政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的初衷是市場主導(dǎo),目前的房地產(chǎn)市場萎靡是市場自行調(diào)整的必然結(jié)果。 限購的退出不會一蹴而就,各城市將依供需情況逐步取消 限購是否退出取決于各城市樓市的供需關(guān)系,在限購取消對樓市穩(wěn)定無影響時,限購必然就會取消。
劉伊寧認(rèn)為,限購是否退出取決于退出是否會對樓市產(chǎn)生影響,有影響就不會退出,沒有影響就可以退出。例如,無錫,放開限購對樓市不會產(chǎn)生影響,就應(yīng)該退出。但是,像杭州一些城市就仍然需要限購。限購是否退出要依據(jù)供需情況。