近來一系列國際國內(nèi)情況,特別是美國退出量化寬松政策的綜合影響和國內(nèi)一系列改革逐步逼近,使我國房地產(chǎn)業(yè)目前處境更加復(fù)雜,綜合風(fēng)險進一步增大,對政策如何規(guī)避風(fēng)險提出了更高的要求。本文就此進行一些前瞻性探討。
一、當前中國房地產(chǎn)業(yè)綜合風(fēng)險的主要方面1、宏觀經(jīng)濟放緩的綜合風(fēng)險。2013年的一系列經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示,我國宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)了放緩的壓力。美國退出量化寬松政策,已經(jīng)加劇了新興經(jīng)濟體的經(jīng)濟明顯下滑,中國經(jīng)濟將因此受到直接和間接的影響。吳敬璉先生最近對此提出了警告：中國經(jīng)濟今年會非常困難！房地產(chǎn)業(yè)基本面對宏觀經(jīng)濟基本面具有貢獻性,而宏觀經(jīng)濟基本面卻對房地產(chǎn)業(yè)基本面具有嚴重的依賴性,如果宏觀經(jīng)濟嚴重下行,同時采取過度抑制性的房地產(chǎn)政策,會同時加劇宏觀經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)業(yè)崩盤風(fēng)險,導(dǎo)致硬著陸。2、財政貨幣政策兩難處境的綜合風(fēng)險。宏觀經(jīng)濟放緩壓力,貨幣財政政策的兩難處境更加嚴重。如果繼續(xù)實施相對穩(wěn)健或適當偏緊的貨幣財政政策,宏觀經(jīng)濟下滑趨勢將難以避免,甚至很可能由于外部因素而加劇。如果重新采用2009年那樣的刺激政策,一則可能導(dǎo)致新一輪房地產(chǎn)熱和相關(guān)問題,一則可能直接導(dǎo)致嚴重通脹。尤其是后者,經(jīng)濟社會壓力顯然會更猛烈。近年來這方面的國際教訓(xùn)不少。3、各地房地產(chǎn)市場行情進一步分化的綜合風(fēng)險。北京、上海等傳統(tǒng)一線城市,供不應(yīng)求問題仍未得到有效緩解,甚至壓力還在加大,與此同時土地價格、建筑成本繼續(xù)攀升。三四線城市和一些大城市的新區(qū),區(qū)域性供過于求、大量空置問題繼續(xù)存在,空城案例進一步增加。樓市行情進一步分化,政策的綜合性風(fēng)險加大,政策研制和抉擇的難度也隨之加大。4、城鎮(zhèn)化政策綜合風(fēng)險。城鎮(zhèn)化政策對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和熱度,具有重要影響力。在地區(qū)性差異分化拉大的背景下,城鎮(zhèn)化政策的綜合性風(fēng)險相應(yīng)加大。如果大城市繼續(xù)膨脹,城市病將進一步加劇,房價會進一步攀升。如果停止城市化政策,將導(dǎo)致各類城市的房地產(chǎn)問題、土地財政依賴問題惡性爆發(fā),導(dǎo)致嚴重外的硬著陸。5、地方債務(wù)壓力加大和土地供應(yīng)力度兩難的綜合風(fēng)險。國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟景氣下行,勢必加劇已經(jīng)相當嚴重的地方債務(wù)壓力,土地財政依賴加大。這種情況下,供地政策如果失之過寬,會加劇土地指標問題,并且影響未來土地供應(yīng)和可持續(xù)發(fā)展。如果失之過嚴,則會導(dǎo)致激烈競標,地王增多,房價上揚。6、房地產(chǎn)稅特別是房產(chǎn)稅推與不推的綜合風(fēng)險。當前情況下,折騰已久的房產(chǎn)稅,推與不推都存在綜合風(fēng)險。繼續(xù)暫緩,房地產(chǎn)稅制不合理、土地財政問題等很多相關(guān)矛盾得不到有力解決；政策面早已列入政策規(guī)劃、并且公開宣傳已久的改革遲遲無法實行,難以向社會交代,相關(guān)矛盾會進一步加劇。如果大舉推行,力度偏輕,會像重慶、上海試點那樣有名無實,徒增折騰；重則可能出現(xiàn)恐慌性拋售,嚴重沖擊樓市,導(dǎo)致硬著陸,嚴重影響地方財政收入。甚至出現(xiàn)嚴重的法理爭執(zhí)和抗稅問題,激化經(jīng)濟社會矛盾。7、土地房屋統(tǒng)一登記體制機制改革的綜合風(fēng)險。國務(wù)院決定實行房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記,無疑是正確的,因為房地產(chǎn)權(quán)屬本身就很難分家,實際執(zhí)行結(jié)果問題不少,統(tǒng)一登記是標本兼治的長效機制。但房屋權(quán)屬登記是一個歷史積淀很深、專業(yè)性很強的工作,當前復(fù)雜形勢下,新成立一個機構(gòu),將現(xiàn)在大體運行正常的體制機制推倒重來,另起爐灶,顯然是不合適的,會制造大量新問題、新矛盾,嚴重影響現(xiàn)有問題的妥善解決。8、市場失靈與行政失靈同時惡化的綜合風(fēng)險。
在上述一系列綜合風(fēng)險情況下,如果政府不作為,或者干預(yù)過度,現(xiàn)有的市場失靈和政策失靈問題可能同時惡化,相關(guān)一系列風(fēng)險將加劇,甚至激化。比如,反對市場化改革和反對行政干預(yù)的呼聲和行為,都可能更趨激烈,矛盾更加尖銳,政策抉擇也更容易差之毫厘謬以千里,甚至一失足成千古恨。