近來一系列國(guó)際國(guó)內(nèi)情況,特別是美國(guó)退出量化寬松政策的綜合影響和國(guó)內(nèi)一系列改革逐步逼近,使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前處境更加復(fù)雜,綜合風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大,對(duì)政策如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提出了更高的要求。本文就此進(jìn)行一些前瞻性探討。
一、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)綜合風(fēng)險(xiǎn)的主要方面1、宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的綜合風(fēng)險(xiǎn)。2013年的一系列經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了放緩的壓力。美國(guó)退出量化寬松政策,已經(jīng)加劇了新興經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)明顯下滑,中國(guó)經(jīng)濟(jì)將因此受到直接和間接的影響。吳敬璉先生最近對(duì)此提出了警告：中國(guó)經(jīng)濟(jì)今年會(huì)非常困難！房地產(chǎn)業(yè)基本面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面具有貢獻(xiàn)性,而宏觀經(jīng)濟(jì)基本面卻對(duì)房地產(chǎn)業(yè)基本面具有嚴(yán)重的依賴性,如果宏觀經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下行,同時(shí)采取過度抑制性的房地產(chǎn)政策,會(huì)同時(shí)加劇宏觀經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)業(yè)崩盤風(fēng)險(xiǎn),導(dǎo)致硬著陸。2、財(cái)政貨幣政策兩難處境的綜合風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)放緩壓力,貨幣財(cái)政政策的兩難處境更加嚴(yán)重。如果繼續(xù)實(shí)施相對(duì)穩(wěn)健或適當(dāng)偏緊的貨幣財(cái)政政策,宏觀經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)將難以避免,甚至很可能由于外部因素而加劇。如果重新采用2009年那樣的刺激政策,一則可能導(dǎo)致新一輪房地產(chǎn)熱和相關(guān)問題,一則可能直接導(dǎo)致嚴(yán)重通脹。尤其是后者,經(jīng)濟(jì)社會(huì)壓力顯然會(huì)更猛烈。近年來這方面的國(guó)際教訓(xùn)不少。3、各地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情進(jìn)一步分化的綜合風(fēng)險(xiǎn)。北京、上海等傳統(tǒng)一線城市,供不應(yīng)求問題仍未得到有效緩解,甚至壓力還在加大,與此同時(shí)土地價(jià)格、建筑成本繼續(xù)攀升。三四線城市和一些大城市的新區(qū),區(qū)域性供過于求、大量空置問題繼續(xù)存在,空城案例進(jìn)一步增加。樓市行情進(jìn)一步分化,政策的綜合性風(fēng)險(xiǎn)加大,政策研制和抉擇的難度也隨之加大。4、城鎮(zhèn)化政策綜合風(fēng)險(xiǎn)。城鎮(zhèn)化政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和熱度,具有重要影響力。在地區(qū)性差異分化拉大的背景下,城鎮(zhèn)化政策的綜合性風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)加大。如果大城市繼續(xù)膨脹,城市病將進(jìn)一步加劇,房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步攀升。如果停止城市化政策,將導(dǎo)致各類城市的房地產(chǎn)問題、土地財(cái)政依賴問題惡性爆發(fā),導(dǎo)致嚴(yán)重外的硬著陸。5、地方債務(wù)壓力加大和土地供應(yīng)力度兩難的綜合風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下行,勢(shì)必加劇已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重的地方債務(wù)壓力,土地財(cái)政依賴加大。這種情況下,供地政策如果失之過寬,會(huì)加劇土地指標(biāo)問題,并且影響未來土地供應(yīng)和可持續(xù)發(fā)展。如果失之過嚴(yán),則會(huì)導(dǎo)致激烈競(jìng)標(biāo),地王增多,房?jī)r(jià)上揚(yáng)。6、房地產(chǎn)稅特別是房產(chǎn)稅推與不推的綜合風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前情況下,折騰已久的房產(chǎn)稅,推與不推都存在綜合風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)暫緩,房地產(chǎn)稅制不合理、土地財(cái)政問題等很多相關(guān)矛盾得不到有力解決；政策面早已列入政策規(guī)劃、并且公開宣傳已久的改革遲遲無法實(shí)行,難以向社會(huì)交代,相關(guān)矛盾會(huì)進(jìn)一步加劇。如果大舉推行,力度偏輕,會(huì)像重慶、上海試點(diǎn)那樣有名無實(shí),徒增折騰；重則可能出現(xiàn)恐慌性拋售,嚴(yán)重沖擊樓市,導(dǎo)致硬著陸,嚴(yán)重影響地方財(cái)政收入。甚至出現(xiàn)嚴(yán)重的法理爭(zhēng)執(zhí)和抗稅問題,激化經(jīng)濟(jì)社會(huì)矛盾。7、土地房屋統(tǒng)一登記體制機(jī)制改革的綜合風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)務(wù)院決定實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記,無疑是正確的,因?yàn)榉康禺a(chǎn)權(quán)屬本身就很難分家,實(shí)際執(zhí)行結(jié)果問題不少,統(tǒng)一登記是標(biāo)本兼治的長(zhǎng)效機(jī)制。但房屋權(quán)屬登記是一個(gè)歷史積淀很深、專業(yè)性很強(qiáng)的工作,當(dāng)前復(fù)雜形勢(shì)下,新成立一個(gè)機(jī)構(gòu),將現(xiàn)在大體運(yùn)行正常的體制機(jī)制推倒重來,另起爐灶,顯然是不合適的,會(huì)制造大量新問題、新矛盾,嚴(yán)重影響現(xiàn)有問題的妥善解決。8、市場(chǎng)失靈與行政失靈同時(shí)惡化的綜合風(fēng)險(xiǎn)。
在上述一系列綜合風(fēng)險(xiǎn)情況下,如果政府不作為,或者干預(yù)過度,現(xiàn)有的市場(chǎng)失靈和政策失靈問題可能同時(shí)惡化,相關(guān)一系列風(fēng)險(xiǎn)將加劇,甚至激化。比如,反對(duì)市場(chǎng)化改革和反對(duì)行政干預(yù)的呼聲和行為,都可能更趨激烈,矛盾更加尖銳,政策抉擇也更容易差之毫厘謬以千里,甚至一失足成千古恨。