拆置房,是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施時(shí),對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。申請(qǐng)安置房或買賣安置房需了解有關(guān)的安置房政策。
安置房,也叫,是指在政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中,以確定的價(jià)格、套型面積向具有市區(qū)戶籍 (含從事農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策,具有社會(huì)保障性質(zhì),其供應(yīng)對(duì)象為的被拆遷居民家庭根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套或配購的中低價(jià)商品房。如黃兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定,被安置人獲得這種配套商品房的,屬于個(gè)人所有,但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)等因素而動(dòng)拆遷,動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。拆遷條件 1、符合;2、每套不低于45平方米;3、要符合國家安全和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),具體說要有合格證 ,所有的證照應(yīng)齊全,從修建到竣工都必須達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。安置房一般不是一平方換一平方,一般都是按照1：1.1或者1：1.5的比例進(jìn)行換算的,具體的是可以進(jìn)行協(xié)商的。其實(shí),所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、等原因進(jìn)行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受地方政府政策的約束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán),并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售,或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿,這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別,這樣的安置房可以買賣。安置房的入市銷售很多人購買安置房時(shí)看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價(jià)格,卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本身是否合法?其實(shí),安置房能否銷售要依具體情況來定。相關(guān)人士介紹,嚴(yán)格意義上,不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或以其他形式限制權(quán)利的;共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;以及權(quán)屬有爭議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。安置房主要有幾種情況,如果拆遷前這房子就是自有房,安置房辦出的也是業(yè)主的,拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易,但除了正常的外,還需要交納一份。對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售,按照《房辦法》視為非法,但土地房產(chǎn)局不參與裁定。如果拆遷前這房子是,住戶是租住的,該房就不能轉(zhuǎn)讓;如果是公房,業(yè)主已向單位購買,而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字,就可以轉(zhuǎn)讓,但也需要額外交納土地出讓金。預(yù)約銷售因?yàn)闆]有看到產(chǎn)權(quán)證,購買時(shí)的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。如果買到的安置房其實(shí)是公房,雖然購買程序合法,還是被判無效。簽訂預(yù)約合同時(shí),要到土地房產(chǎn)局核實(shí)該安置房的性質(zhì),轉(zhuǎn)讓是否合法。如果業(yè)主已婚一定要夫妻雙方都簽字,或者得到另一方同意轉(zhuǎn)讓的授權(quán)書,業(yè)主未結(jié)婚的要請(qǐng)其出示。
交易風(fēng)險(xiǎn) 隨著城市化步伐的加快,大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題,政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策,具有社會(huì)保障性質(zhì),其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比,拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限,即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房,并且被拆遷人在取得拆遷的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制,但在實(shí)際生活當(dāng)中,由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價(jià),因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場,甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃牛”。雖然買賣雙方先簽訂、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù),五年后再辦理手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定,屬于合法行為;但與普通的商品房相比,拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一,上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定,賣房者要在取得之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時(shí)間里,房價(jià)的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價(jià)大幅上漲之時(shí),賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下,一套拆遷安置房在最終過戶之前,可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證,誰就是房屋的所有權(quán)人,至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為,買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了,就算賣方違約,還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上,完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán),并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。第二,買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過程中,一些成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí),拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格,而買賣雙方也因此對(duì)金的分配時(shí)常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為,房子還沒有過戶,則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為,房款已經(jīng)全部結(jié)清,自己已經(jīng)入住,則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講,拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面,拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物,而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失,相反,通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面,拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的,并非沒有合法的依據(jù),因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因?賣方在已經(jīng)收取了購房款之后,仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。第三,易受不確定因素影響。交易時(shí)間過長,則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中,在完成過戶之前,賣房人死亡了,而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭議,認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過戶,就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉,繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終,買房人選擇通過訴訟來解決問題,但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人,有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下,法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長時(shí)間能夠完成送達(dá),就很難預(yù)測了,而訴訟也將因此被拖延下去,買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。
除此之外,國家稅收、信貸等宏觀政策的變化,也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。買房者在購買拆遷安置房時(shí),不能僅僅看到其相對(duì)低廉的價(jià)格,更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為,購買拆遷安置房并非明智之舉,因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過長,其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價(jià),而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。政策風(fēng)險(xiǎn) 這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范,出現(xiàn)或抬高一些入市門檻,比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房),產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。如果你們簽訂了預(yù)約合同,但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓,那法律上可以視為情勢改變,造成該合同不能履因此,為減少矛盾、避免糾紛,購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì),了解相關(guān)的安置房政策。一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況,如房屋尚未建造或正在建造,買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn),而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名,以減少風(fēng)險(xiǎn)。