拆置房,是政府進行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施時,對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。申請安置房或買賣安置房需了解有關(guān)的安置房政策。
安置房,也叫,是指在政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益項目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中,以確定的價格、套型面積向具有市區(qū)戶籍 (含從事農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費減免等相關(guān)政策,具有社會保障性質(zhì),其供應對象為的被拆遷居民家庭根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套或配購的中低價商品房。如黃兩岸進行的世博會拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定,被安置人獲得這種配套商品房的,屬于個人所有,但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)等因素而動拆遷,動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。拆遷條件 1、符合;2、每套不低于45平方米;3、要符合國家安全和技術(shù)標準,具體說要有合格證 ,所有的證照應齊全,從修建到竣工都必須達到安全標準。安置房一般不是一平方換一平方,一般都是按照1：1.1或者1：1.5的比例進行換算的,具體的是可以進行協(xié)商的。其實,所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、等原因進行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受地方政府政策的約束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán),并且沒有規(guī)定限制對外出售,或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿,這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別,這樣的安置房可以買賣。安置房的入市銷售很多人購買安置房時看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價格,卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本身是否合法?其實,安置房能否銷售要依具體情況來定。相關(guān)人士介紹,嚴格意義上,不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,決定查封或以其他形式限制權(quán)利的;共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;以及權(quán)屬有爭議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。安置房主要有幾種情況,如果拆遷前這房子就是自有房,安置房辦出的也是業(yè)主的,拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易,但除了正常的外,還需要交納一份。對于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售,按照《房辦法》視為非法,但土地房產(chǎn)局不參與裁定。如果拆遷前這房子是,住戶是租住的,該房就不能轉(zhuǎn)讓;如果是公房,業(yè)主已向單位購買,而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字,就可以轉(zhuǎn)讓,但也需要額外交納土地出讓金。預約銷售因為沒有看到產(chǎn)權(quán)證,購買時的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。如果買到的安置房其實是公房,雖然購買程序合法,還是被判無效。簽訂預約合同時,要到土地房產(chǎn)局核實該安置房的性質(zhì),轉(zhuǎn)讓是否合法。如果業(yè)主已婚一定要夫妻雙方都簽字,或者得到另一方同意轉(zhuǎn)讓的授權(quán)書,業(yè)主未結(jié)婚的要請其出示。
交易風險 隨著城市化步伐的加快,大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題,政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費減免等相關(guān)政策,具有社會保障性質(zhì),其供應對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比,拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限,即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房,并且被拆遷人在取得拆遷的一定時間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制,但在實際生活當中,由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價,因而在民間已經(jīng)形成了事實上的拆遷安置房交易市場,甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?！?。雖然買賣雙方先簽訂、辦理款項及房屋交接手續(xù),五年后再辦理手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定,屬于合法行為;但與普通的商品房相比,拆遷安置房的交易風險大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一,上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定,賣房者要在取得之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里,房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時,賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下,一套拆遷安置房在最終過戶之前,可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證,誰就是房屋的所有權(quán)人,至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為,買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了,就算賣方違約,還能把我從房子里趕出去不成?可事實上,完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán),并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。第二,買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴展的過程中,一些成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時,拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格,而買賣雙方也因此對金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為,房子還沒有過戶,則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為,房款已經(jīng)全部結(jié)清,自己已經(jīng)入住,則拆遷補償款應當屬于買方。從法律上來講,拆遷補償款應當仍然屬于賣方：一方面,拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物,而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失,相反,通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面,拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的,并非沒有合法的依據(jù),因而不屬于不當?shù)美Ｒ虼?賣方在已經(jīng)收取了購房款之后,仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。第三,易受不確定因素影響。交易時間過長,則許多不可預見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當中,在完成過戶之前,賣房人死亡了,而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議,認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶,就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉,繼而卷入到賣房人的家務當中。最終,買房人選擇通過訴訟來解決問題,但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人,有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下,法院將不得不通過外交途徑送達。而至于多長時間能夠完成送達,就很難預測了,而訴訟也將因此被拖延下去,買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。
除此之外,國家稅收、信貸等宏觀政策的變化,也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。買房者在購買拆遷安置房時,不能僅僅看到其相對低廉的價格,更應當看到其特殊的風險。筆者認為,購買拆遷安置房并非明智之舉,因為要順利完成交易所消耗的時間過長,其中潛在的法律風險是任何人都難以預見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價,而其可能損失的卻是整個房屋。政策風險 這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范,出現(xiàn)或抬高一些入市門檻,比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房),產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。如果你們簽訂了預約合同,但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓,那法律上可以視為情勢改變,造成該合同不能履因此,為減少矛盾、避免糾紛,購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì),了解相關(guān)的安置房政策。一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況,如房屋尚未建造或正在建造,買家非但要承擔極大的法律風險,而且還要承擔安置房的具體結(jié)構(gòu)、、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風險。其次是訂立協(xié)議時要出售方全體共有人簽名,以減少風險。